태어나서 처음 읽은 부동산 관련 서적. 유명 이코노미스트인 홍춘욱 박사님이 운영하는 네이버 블로그 및 그 블로그를 중심으로 서로의 글과 서평을 공유/추천하는 일군의 경제 경영 관련 네이버 블로그들의 추천을 통해 이 책을 알게 되어 읽게 되었다. 조만간 아울러 아래 홍춘욱 박사님이 소개하는 부동산 관련 책들도 같이 읽어 볼 예정이다.
<부동산 투자에 관해 추천하는 책 3권 from 홍춘욱 박사님 네이버 블로그>
이 책은 먼저 부동산은 본질적으로 국가 정책에 의해 수급 및 그 결과인 가격동향이 결정되기 쉬운 자산이라는 점을 확실히 하고 논의를 전개한다. 아울러 데이터에 근간하여 한국 부동산의 수요와 공급적 측면을 분석하고, 한국 부동산은 수요에 비해 공급이 아직 적절한 수준에서 유지되고 있기 때문에 특별히 가격의 급격한 하락을 가까운 미래에 경험할 이유는 없다고 주장하고 있다. 아울러 우리가 흔히 한국의 미래를 상상하며 참고하는 일본 버블붕괴시의 부동산 가격 하락은 사실 잘못된 참고대상이라고 단언하며, 이는 실제로 부동산 가격이 기업의 투자자금이 부동산에 몰린 결과 '버블'수준으로 폭등했던 일본과 달리 한국은 물가상승수준 대비 부동산 가격이 지나치게 올랐다고 볼 수 없는 점과, 실제 일본도 폭락한 부동산은 대부분 대규모 투자의 대상인 상업용 부동산이며, 실제 주거용 부동산은 상상만큼 크게 하락하지 않았다는 점 (1999년 ~2005년 사이 상업용 부동산은 87.2% 하락 = 즉 1/4토막, 주택지가는 66.5%하락 = 1/3토막... 흠 그래도 엄청 떨어졌군), 무엇보다도 일본은 버블 붕괴 이후에도 지속적으로 주택공급이 대규모 존재했다는 점에 따라 상당한 가격하락 압력이 존재했음을 들어 아주 특이한 사례임을 강조하고 있다.
저자들은 한층 논의를 일반화 시켜서, 한국 부동산 시장에서 가장 개인들이 관심을 가지고 있는 아파트 시장의 가격을 장기적으로 분석하며 지금까지 장기적으로 대세 상승을 이어 온 자산임을 보이며 실거주 수요 뿐 아니라 투자수요도 여전히 존재함을 드러내며, 또한 수급 요인 뿐만 아니라 건설비의 상승 및 노후주택 관련 규제의 변화 또한 주택 가격의 하락 요인을 감소 시키고 있다고 이야기 하고 있다. 또한 금융시장, 특히 금리 수준의 변화와 부동산 가격이 대체로 관련성을 유지하고 있음을 보이며, 금리가 하락하게 되면 '반드시는 아니지만, 대체적으로' 부동산 가격이 오르는 매커니즘을 설명하고, 아울러 금리와 함께, 또 금리의 영향으로 움직이는 환율과 주식시장의 변동 역시 부동산 가격을 변동시키는 요인이 됨을 보인다.
이러한 분석과 설명을 통해 저자들은, 투자목적이라면 수익률 극대화를 위해 매수 타이밍이나 미분양 및 각종 수급 상황 및 거시 경제 상황을 고려해서 투자 판단을 내려야 하겠지만, 실제 실거주 목적이라면 지금 주택을 사지 말아야 할 이유는 없다는 강력한 메시지를 던진다. 주장도 분명하고, 근거도 분명한 아주 깔끔한 글이라고 할 수 있겠다.
개인적으로는 우리가 항상 '해외 사례'를 검토 할 때 가장 쉽게 참고 하는 것이 '일본 사례'인데 이것이 사실은 항상 타당한 행위가 아닐 수 있음을 멋지게 보인 것을 확인 한 것이 이 책을 읽으며 얻은 가장 큰 소득이 아닌가 싶다. 한국과 일본은 인종적으로 유사할 뿐 문화와 경험한 역사가 매우 다른 두 사회이며, 설령 문화화 역사를 공유한다고 하더라도 주어진 상황은 남한과 북한만큼 천지 차이로 다를 수 있음을 언제나 고려해야 함을 다시 한 번 배웠다.
약간의 설명의 오류 ('부동산(不動産)'의 한자 해석부터 틀린 설명이 제공된 것 같다. 부동산은 '움직이지 못할 뿐더러 무엇인가 생산하지도 못한다는 의미'를 가진다고 설명했는데, 전혀 아니라고 본다. 움직일 수(이동시킬 수) 있는 재산인 '동산(動産)'의 반대말로 움직일 수 없는(이동시킬 수 없는) 재산이라는 뜻이 부동산 아니던가?) 및 때때로 보이는 거친 논리전개는 이 책의 품위를 떨어트렸지만, 워낙 주장이 설득력있고 그 근거가 탄탄하여 읽으면서 크게 감탄한 책이다.
덧글